הבנקים המשתלמים ביותר ללקיחת משכנתא

הבנקים המשתלמים ביותר ללקיחת משכנתא, זאת שאלת העשור בתחום לקיחת המשכנתא.

לצערי, אין ביכולת אף אחד לתת את התשובה לשאלה הזאת. שאלת הבנקים הינה שאלה מורכבת, המתייחסת למספר פרמטרים: אופי הלקוח, סוג התמהיל, יכולות הלקוח, יעדיי הסניף, חזון הרשת וכיוצא בזאת.

בכתוב למטה אתאר את כלל היתרונות\ חסרונות והדגשים שעלינו חלה החובה לשים לב אליהם.

לפני שנצלול ונתחיל. זכרו, אתם לפני קבלת החלטה מכרעת, חשובה ביותר. הקדישו מזמנכם כמה דקות לקריאה מעמיקה, זה ישתלם לכם, אם ביררתם על ביתכם ובררתם כל אבן ואבן לפני הרכישה, עשו זאת גם על ההלוואה הגדולה שתקחו בחייכם.

ראשית, לפני שנתחיל לדבר על הבנקים עצמם, נדבר על איך הבנקים מורכבים. ישנו שוני בין כל רשת ורשת של בנקים ונדבר על השוני בהמשך אך ראשית נלמד לנתח את מבנהו.

רשת הבנקים מורכבת לרוב (היוצא דופן הינו טפחות) בשיטה הבאה: מנהלת הרשת הבנק, מנהלת האזורית של הרשת והסניף עצמו. עלינו לזכור כי מרבית הבנקים (נוציא פעם נוספת מהמשוואה את מזרחי טפחות) מתנהלים בסדר היררכי זה.

הייחודיות שהדבר נותן לנו הוא הידע, הידע שאנו חייבים לנצל לטובתנו.

הרשת קובעת את חזונה, ובהתאם לכך הסניפים פועלים.

כך למשל, בנק מזרחי טפחות ששולט כעת ב38% משוק המשכנתאות קבע כיעד לא לחצות את קו ה 40% ומשום כך הנחה את המנהלה האזורית וכיוצא בזאת גם את הסניפים עצמם להישאר איתנים בריביות הנחוצות לבנק ולא להורידם, זאת ע"מ להרוויח מאיכות העסקאות ולא כמותם השולטת בשוק.

זאת דוגמה מיני רבות שנדבר עליה בהמשך.

שנית, לאחר הנהלת הרשת עצמה יש המנהלה האזורית, בכל בנק נקאת בשם אחר אך תפקידה הוא דומה. לפקח, לנהל ולווסת את הסניפים עצמם. תפקידה מהווה תפקיד מפתח, זאת משום שברוב הבנקים, הסניפים פועלים באופן עצמאי.

יתכן שחלקכם נחשפים למידע זה כעת בפעם הראשונה בלבד. מצב שהוא הגיוני וסביר אל חשש.

למה הכוונה שהסניף פועל באופן עצמאי? ואיך זה בכלל תורם לנו?

על כל זה אענה בפירוט לכל בנק ובנק בהמשך. אך רק כדי שתבינו, כל סניף בנק מציב לעצמו יעדיים וחזון בכל תחום ותחום, תחום המשכנתא לא נופל מכך. כלומר, סניף מסויים שיתכן כי לא עומד ביעד העסקאות שלו לשנה ובכך יוגדר\מוגדר כסניף חלש בתחום זה, ינסה וישפר את מספר העסקאות. דיינו, דבר זה משפיע עלינו בכך שמנהל הסניף יוריד הנחיה כי הסניף מתמקד בכמות ובהתאם לזאת תהיינה התפשרות על טיב העסקה והריביות עצמם.

דבר קריטי עבורנו לדעת .מצב זה יתכן גם ההפך.

לאחר שהתוודנו לדבר זה השאלה העולה מכך הינה, אז איזה סניף בנק? איזה ייעדים ואיך הנציג בסוף השרשרת יוכל באמת לעזור לנו ולבוא לקראתנו.

לשאלת הסניפים, התנצלותי מראש. אין מענה חד וחלק, דבר זה משתנה מחודש לחודש ואף לעיתים משבוע לשבוע. לעיתים דבר זה אף קשור בנציגים איתם אנו מנהלים את השיח.

דבר נסף אחרון, כיצד הנציג קשור לעניין הזה? ובכן הוא בסוף השרשרת, הוא יהיה זה שיתן לנו את העסקה, יאשר, יבוא לקראתנו, או ההפך (גילוי נאות: בנק לאומי לא עובד בשיטה הזאת באופן מלא ונדבר על כך גם כן בהמשך).

נציג, האדם, העובד שבסופו של יום חוזר למשפחתו, נפגש עם עמיתיו וחבריו וממשיך בסדר חייו גם מחוץ לעבודה. מה רצונו. בסופו של יום הוא רוצה להביא את הפרנסה המיטבית למשפחתו. הוא יעשה זאת על ידי עבודה קשה העומדת בציפיות הסניף (ומכאן מושפע כל מה שדיברנו קודם וזהו הדבר הקריטי ביותר). אך ברצונו גם להביא את עצמו לקבלת עמלות מכירה\ בונוסים למינהם. גם לנציגים בדומה לסניפים במרבית הבנקים יש דירוגים. דירוגים הגלויים למנהליהם. הרי עובד שמוכר בריביות גבוהות מעל הנחוץ, מביא לעסקאות רבות ועושה מעל ומעבר יקבל את התגמול בהתאם. לפיכך עולה כי גם הנציג משפיע (גילוי נאות נוסף: בנק מזרחי טפחות נותן את החירות המקסימלית לנציגיו ובבנק זה מרבית המשקל יפול דווקא על הנציג).

לעיקרנו, הבנקים עצמם:

בנק הפועלים- הבנק הכי גדול בתחום הבנקאות, מבחינת המשכנתאות השלישי בגודלו. הלקוח קובע את הריביות בהתאם לסוג הלקוחות- מהטובים והיציבים כלכלית לפחות. על פי גרף הבנוי אצלם מראש יההי ניתן לדעת מה אחוז המימון שיתנו.

בנק לאומי- עשה מהפכה ומעבר לדיגיטל. בנק זה מופרד מהמשכנתאות. ישנה מחלקה שמטפלת במשכנתא ועל כן, כל הצויין למעלה בנוגע לסניפים לא רלוונטי. נכון לשנת 2020 המטרה שלהם הגדלת נפח השוק ל25%, גמישים יותר.

בנק מזרחי טפחות- כעת בנפח שוק של כ 38%, מטרת מנהלת הבנק הינה לשלוט עד 40% משוק המשכנתאות. כלומר, אין להם צורך בתיקים נוספים, הם עוסקים בהגדלת הרווח פר תיק- כלומר, הגדלת הריביות.