מחיר למשתכן בסכנה! - מחירי הדיור בעלייה

מהו מחיר למשתכן? כיצד מקבלים אותו? האם הוא בכלל שווה? המידע המלא על התוכנית נכתב במאמר: מחיר למשכתן- אז מה זה אומר? .

אנחנו נדבר כאן על החלטת שר השיכון והבינוי לשנת 2020 - השר יעקוב ליצמן. על ההשפעות הארוכות טווח בהשקעות במדינת ישראל, השפעות מחירי הדיור והשפעות על המשכנתאות העתידות להתקבל.

שר הבינוי והשיכון, יעקב ליצמן, לשר האוצר, ישראל כ"ץ הוא מפרט בפניו את שורת הדרישות התקציביות לתחום הדיור - ובכך קובע למעשה את העקרונות המשמעותיים לשוק הנדל"ן בשנים הקרובות, כל עוד לא תיפול הממשלה כמובן.

התוכנית המרכזית והחדשה של ליצמן למעשה מפרקת את מחיר למשתכן, שמשנה את ההנחה שהיא מעניקה ברכישת דירה חדשה, ורוקמת תנאים אחרים למענקים שיינתנו ישירות לצעירים ברכישת דירה ראשונה. המענק יינתן עבור רכישת דירות חדשות וגם עבור רכישת דירות יד שנייה - חידוש משמעותי שלא ניתן עד כה.

אז האם זה טוב או לא?

האם אנחנו כציבור הישראלי נרוויח מדבר זה, מחירי הדיור יפלו? או שהבועה תמשיך לעלות?

בשביל להבין מצב זה לעומק נגע בחסרונות והיתרונות ואז ביישום הפרקטי של השיטה.

יתרונות השיטה:

יתרונות מחיר למשתכן הינן ברורות. זוגות צעירים שאין ברשותם דירה ראשונה, או משפרי דיור במקרים מסויימים מגישים בקשה לקבלת מחיר למשתכן. נעשית הגרלה. במידה והזוג הצעיר זכה הוא מקבל דירה שלרוב מחירה משמעותית נמוך ממחיר השוק. מצב זה מאפשר לו לקחת אחוזי מימון גבוהים יותר מבחינת משכנתא (כי הרי הבנק מחשיב את הדירה כמחיר השוק במצב זה ולא כמחירה בפרויקט {בהתניית מחיר עד 1.8 מיליון ש"ח }).

הזוגות הצעירים מחוייבים לא למכור את הדירה במשך כ5 שנים מרגע קבלתה\ 7 שנים מרגע הבינוי.

מצב זה אידיאלי עבבור הזוגות הצעירים שכן הם מקבלים דירה לגור בה. יש להם את היכולת לממן את הדירה והם מקבלים נכס חדש לחלוטין.

השיטה הזאת הלכה למעשה עושה מכרז הפוך! מההרגלי המדינה.

למה הכוונה?

רמ"י- רשות מקרקעי ישראל במכרזיה פותחת לכלל הקבלנים המעוניינים בקרקע להכריז מכרז, הזוכה במכרז הוא המציע לשלם את המחיר הגבוה ביותר על הקרקע!. למעשה מצב זה יוצר את בועת הדיור הישראלי. הקבלן משלם מחיר גבוה מאוד על הקרקע, ומכך מחיר הדירות יהיה גבוהה אף הוא. אין יכולת להאשים את הקבלנים- הרי הם פועלים על פי משחק השוק.

בשיטת המחיר למשתכן, ההכרזה לרשות מקרקעי ישראל הייתה על פי המחיר הנמוך ביותר פר יחידת דיור. כלומר המנצח במכרז הוא אשר היה מציעה את המחיר הנמוך ביותר ליחידת דיור אותה מוכר לכל זכאי. בכך למעשה, הממשלה הקודמת ניסתה ליצור מצב מחיה אידיאלי עבור הזוגות הצעירים.

חסרונות השיטה:

אין לנו להיות תמימים. אנו יודעים כי הזוכים במכרז היו חלק יחסי מכלל מציעי הבקשה, דבר זה הציבור הרחב יודע וכעת אגלה לכם על קצה המזלג את הקרה באמת, דברים שהממשלה לא שקלה ראשית פתיחת המכרזים למחיר למשתכן.

הממשלה השקיה את התוכנית שצרה תאוצה- מהלחץ הוציאו מגרשים רבים, מכרזי ענק, אך הפער היה ביישום. הזוכים נאלצו לחכות שנים רבות נוספות לעיתים אף 3-4 שנים מעבר לצפוי לקבלת מפתחות הדירה (בנוסף מדד תשומות הבנייה- עולה, המשכנתא ברקע, שוכרים דירה במקביל ובקיצור שום דבר לא קורה כמתוכנן). במקרים קיצוניים המצב הגיע להפסד- היה עדיף לזוגות הצעירים לקנות דירה במחיר המלא מאשר לחכות פרקי זמן ארוכים כל כך.

מנקודת המבט השנייה, הקבלנים אשר כעת נלחמו להציע את המחיר הנמוך ביותר פר יחידת דיור, הגיעו למצבי קיצון. לחלקם היה קושי רב לעמוד בהבטחתם והצרות האמיתיות התחילו. קבלנים החלו לזייף חומרי בנייה זולים יותר- על מנת לחסוך בהוצאות, הפיקוח במקרה זה היה לקוי מטעם הממשלה.

ומה קורה כעת?

חוב לזכור כי התוכנית עוד לא מאושרת, אך המתווה קיים והרצון של משרד השיכון והבינוי לבצע תוכנית זו הינה גבוהה.

חשוב לזכור כי תוכנית המחיר למשתכן לא נפסקת בשנייה, השאלטר לא יורד והכל נכבה תוך כדי הביצוע. יש ברחבי הארץ לא מעט פרויקטים במסגל התוכנית ומגרשים ששווקו כבר במכרזים. על כן דבר זה אי אפשר להפסיק במייד אך הצפי האו שמרגע אישור הממשלה, תוכנית זו לא תהיה במכרז הקבלנים יותר.

לגבי הזכאות, הזכאות לא נעלמת, נכון לרגע כתיבת מאמר זה (יולי 2020) הזכאות ממשיכה. ישנם עדיין הגרלות לקהל הזכאים ויש צפי להמשך ניצול זכאות במתכונת שונה. ככל הנראה זכאות זו תימשך ותתייחס גם למענקים, אולם הנושא עוד לא סגור סופית. כך גם לגבי המנגנון של קבלת המענקים והאם אלה יהיו רלוונטים לדירות חדשות ודירות יד שנייה.

לשאלה שמטרידה ציבור שלם- האם מחירי הדיור יעלו?

הדבר הראשון שאומרים על מענקים הוא שמחיר הדירה יעלה כגובה המענק. הכוונה גם לדירות חדשות וגם לדירות יד שנייה. גורמים במשרד השיכון טוענים שהם בודקים את הנושא, אך עוד אין ודאות כיצד הם יטפלו בסוגיית המחיר.

חשוב להביר כי המגמה של מחירי הדיור מדאיגה. המחירים עולים ואין כל צפי לירידה במחירי הדיור.

לסיכום, המחיר למשתכן היה אחד הכלים של הממשלה לאפשר לזוגות צעירים ורוכשי דירות ראשונות לרכוש דירה בישראל מבלי לפשוט את הרגל בכל תחום אפשרי. מצב זה כעת בתהליכי הפחתה. הממשלה מבטיחה כי תנקוט אמצעים על מנת לתת מתווה נורמטיבי לטיפול בסאגה זו, עם זאת על פי העדויות מצב זה לא בטוח. האמצעי להקבלת מחירי הדיור היה תמיד בידי משרדי הממשלה השונים אך לא נראה כי הביצוע היה מיטבי או שואף למיטבי בעניין זה.

"נדיבות אמיתית כלפי העתיד מבוססת על נתינת הכול בהווה." ~ אלבר קאמי.