הכל על משכנתא- מושגים נוספים

מילון המושגים שמצויין למטה, הינו סקירה על מושגי היסוד שעליכם כלווים מהבנקים להכיר ולהבין. המושגים האלו יגרמו לכם להבנה מקיפה ויסודית על המתרחש מאחורי הקלעים של המשכנתא שלכם.

אישור הלוואה – תהליך שבו גורם מוסמך בבנק מאשר את ההלוואה ותנאיה, סכום ההלוואה/שיעור הריבית/שיטת ההצמדה/אחוז המימון/בטחונות וכו'.

אישור עקרוני – אישור ראשוני ובלתי מחייב מבנק למשכנתאות, המעניק ללווה פוטנציאלי מושג על גובה המשכנתא

ותנאיה שיכול לקבל, מימוש האישור מותנה בחתימה על חוזה רכישה, באימות הפרטים שמסר ובעמידתו בתנאי הבנק, האישור העקרוני ותנאיו תקפים למשך 24 ימים רצופים, האישור העקרוני אינו יוצר כל מחוייבות של הלקוח כלפי הבנק.

אישור על הסרת שעבודים בנכס – אם על הנכס המוצע לשיעבוד כבטוחה רובצים שעבודים שעלולים למנוע רישום

משכנתא לטובת הבנק, תדרשו להמציא לפני ביצוע ההלוואה אישורים מתאימים על הסרת השיעבודים או אישור על החרגת הנכס ממסגרת השעבודים.

על מנת להבין מעט על מה מדברים איתכם - סוגי הלוואות

הלוואה זכאות – הלוואת זכאות הניתנת על פי הסדר עם הממשלה או גוף ציבורי אחר, ההלוואה ניתנת לזכאים עפ"י קריטריונים ותנאים שנקבעו מראש ע"י אותו הגוף ועפ"י תעודת זכאות המונפקת במיוחד לשם כך.

הלוואה משלימה – הלוואה פרטית מכספי הבנק הניתנת כהשלמה להלוואת הזכאות לצורך רכישת דירה, בנייה או הרחבה של דירה קיימת.

הלוואת מקום – הלוואה מכוונת הניתנת לזכאים לרכישת נכס במקום שמשרד הבינוי והשיכון קובע בו תנאים מעודפים על מנת לקדם התיישבות במקומות אלו. ההלוואה ניתנת בנוסף להלוואת הזכאות לפי תעודת הזכאות.

הלוואה מכספי הבנק – הלוואה פרטית מכספי הבנק.

הלוואת בלון/בוליט – הלוואה שבה הקרן והריבית אינם נפרעים בתשלומים תקופתיים אלא בתשלום אחד בתום התקופה שנקבעה מראש בהסכם ההלוואה. בהלוואת בלון חלקי ישולם מרכיב הריבית והפרשי ההצמדה במידה ויהיו לפי סוג ההלוואה מידי חודש וקרן ההלוואה תשולם בתשלום אחד בתום התקופה, הלוואת בלון מלא, קרן ההלוואה הפרשי ההצמדה והריבית שנצברו ישולמו בתשלום אחד בתום תקופת ההלוואה.

הלוואת גישור – מטרתה לגשר בין מועדים שונים, בד"כ ניתנת לגישור בין מכירת נכס קיים ורכישת נכס אחר במקומו, הלוואת הגישור יכולה להיות בדומה להלוואת בלון/בוליט עם החזר חלקי בתקופת הגישור או ללא החזרים כלל ופירעונה המלא בתשלום חד פעמי בתום או במהלך תקופת הגישור.

גרייס מלא/ חלקי -

הוא מצב בוא נדחים חלק מתשלומי הלווה על חשבון ההלוואה עד לסיום התקופה שנקבעה מראש, בתקופת

הגרייסמשולם מרכיב הריבית והפרשי ההצמדה בלבד בהחזר בגרייס מלא נדחים כל מרכיבי התשלומים החודשיים עד לסיום תקופת הגרייס שנקבעה מראש בהלוואה.

ביטוחים מחייבים:

ביטוח חיים – ביטוח בגובה המשכנתא שנערך ללווה כדי שיובטח פירעון המשכנתא, במידה והלווה נפטר טרם עת, חברת הביטוח תשלם לבנק את כספי ההלוואה שטרם סולקה. הביטוחים נעשים מחוץ לבנק, בחברות בנות בנקאיות או בחברות ביטוח פרטיות אחרות ע"י הלווה. זהו תנאי הכרחי לקבלת משכנתא מהבנק אך לכלל זה יש חריגים בהתאם לגיל הלווה/אחוזי המימון/סכום ההלוואה/מספר הלווים בהלוואה וכו'.

ביטוח נכס/מבנה – ביטוח מבנה הנכס המשועבד לבנק להבטחת החוב, הביטוח יכלול כיסוי לרעידות אדמה, סיכוני צד ג', נזקי אש וצנרת. הביטוח צריך להיות בהתאם לערך הכינון של הנכס, במידה ושווי הקרקע גבוה מיתרת סכום ההלוואה בתוספת %20 אין חובה לבצע ביטוח נכס/מבנה.

מדד- מדד המחירים לצרכן: הצמדת יתרת החוב הבלתי מסולק למדד המחירים לצרכן,(רק קרן ההלוואה צמודה למדד). מדד המחירים לצרכן כולל 10 תחומים של מוצרי יסוד, כגון: דיור, פירות וירקות, הלבשה והנעלה, תחבורה, תקשורת, ועוד המדד נועד לאמוד מבחינה סטטיסטית את יכולת הצריכה המשוקללת של משפחה ממוצעת המדד מפורסם ע"י הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה אחת לחודש, בכל ה- 15 לחודש, בגין החודש שקדם לו. במידה והיתה

עלייה בסל המחירים הממוצע המרכיב את המדד, אזי המדד בחודש החולף עלה בהתאם, הלוואות משכנתא הצמודות

למדד זה תעלנה גם כן בהתאם (הקרן והריבית המשולמת על יתרת הקרן של ההלוואה), לפי שיעור עליית המדד, אך אם המדד יפחת, קרן ההלוואה תרד והלווה ישלם פחות עבור קרן וריבית על יתרת הקרן, אך יש לשים לב כי בעוד מדד שעולה יגדיל את קרן ההלוואה הבלתי מסולקת ללא הגבלה, ירידת המדד תקטין את קרן ההלוואה אך לא פחות מסכום הקרן המקורית של ההלוואה, כלומר אין גבול עליון ליתרת החוב אך יש גבול תחתון.

לדוגמה: לקחתם מיליון ₪ צמוד מדד ומדד המחירים עלה החודש ב-אחוז, %1 החוב שלכם עלה בין רגע ב 10- אלף ₪וזה כמובן משפיע גם על ההחזר החודש שילך ויגדל עם השנים.

ריבית: מחיר הכסף- סכום הכסף שמשלם הלווה עבור השימוש בכספי ההלוואה, הריבית נקובה בד"כ בערכה השנתי הנומינלי.

ריבית משתנה – ריבית על הלוואה שאינה קבועה לכל אורך חיי ההלוואה, הריבית יכולה להשתנות בתחנות קבועות שנקבעו מראש ומנגנון שינוי הריבית נקבע מראש בהסכם ההלוואה והוא חייב להיות מנגנון אובייקטיבי שלבנק המלווה אין יכולת להשפיע עליו.

ריבית נומינלית – הריבית הנקובה בהלוואה.

ריבית מתואמת/אפקטיבית – שעור הריבית השנתית הלוקח בחשבון גם את הריבית דריבית המתווספת בתקופת ההלוואה.

לדוגמא בהלוואה שהריבית השנתית הנקובה (נומינלית) בה היא %4.5 תהיה הריבית המתואמת (אפקטיבית) %4.593

ריבית פיגורים – ריבית בה מחייב הבנק את ההלוואה עבור סכומי כסף שלא שולמו במועדם. שיעור ריבית הפיגורים

המרבית נקבעת ע"י החשב הכללי. החל מיום 26 בפברואר 2015 שיעור ריבית הפיגורים המקסימלי למלווה צמוד ערך, שהוא הלוואה שנתן תאגיד בנקאי המבוטחת במשכנתא על דירת מגורים, יעמוד על %8.1 לשנה. שיעור זה הינו הממוצע של ריבית הפריים בשלושת הבנקים הגדולים בתוספת %6.5 .

ריבית קבועה – ריבית בשיעור אחיד לכל אורך חיי ההלוואה והנקבעת מראש בהסכם ההלוואה.

לוח סילוקין – לוח המפרט מראש את מועדי וסכומי התשלומים של הלווה על חשבון ההלוואה, עד לפירעונה הסופי, הלוח מפרט את התשלומים הנומינליים ואינו כולל את הפרשי ההצמדה במידה ויהיו לאורך חיי ההלוואה.

לוח שפיצר – לוח החזר הלוואה בו סכום ההחזר החודשי קבוע ואינו משתנה לאורך חיי ההלוואה (בתנאי שהריבית קבועה ואין הפרשי הצמדה), זהו הלוח הנפוץ ביותר בהלוואות משכנתא.

הלוואה בקרן שווה – קרן ההלוואה תשולם באופן שווה לפי תקופת ההלוואה לתשלום הקרן השווה יצטרף תשלום ע"ח הריבית. במסלול זה קרן ההלוואה הולך ופוחת מהר יותר מאשר בהלוואת "שפיצר" כך שסה"כ התשלומים בגין ההלוואה קרן וריבית יהיו נמוכים יותר מאשר בהלוואת שפיצר.

מס רכישה – מס המוטל על רוכש זכויות במקרקעין, שיעור המס נגזר משווי הנכס הנרכש ומדרגות המס מתעדכנות מידי שנה, מיעוד הנכס הנרכש וממספר הנכסים בבעלות הרוכש. את המס יש לשלם תוך 50 יום ממועד הרכישה.

מס שבח – מס שבח בשעור %25 משולם על הרווח הריאלי בעת מכירת דירה. הרווח הריאלי מוגדר בהפרש בין מחיר המכירה ובין מחיר הרכישה הצמוד למדד המחירים ליום המכירה ובניכוי הוצאות הרכישה, (שכ"ט עו"ד/עמלת תיווך/מס רכישה/ריבית משכנתא/אגרות), ובניכוי הוצאות השבחה, (שיפוצים/שיפורים). ישנם כללים לפטור מתשלום מס שבח.

עמלות בנק:

עמלת פירעון מוקדם – עמלה בה מחויב הלווה בעת פירעון מוקדם של ההלוואה. העמלות לפירעון מוקדם כוללות את המרכיבים הבאים:

עמלה תפעולית : עמלה חד פעמית עבור חישוב הפירעון המוקדם בסכום של 60 ₪. המפקח על הבנקים רשאי לעדכן סכום זה מעת לעת על פי השינויים במדד המחירים לצרכן.

עמלה אי הודעה מוקדמת : עמלה בשיעור %0.1 מהסכום הנפרע, כפיצוי עבור אי יכולתו של הבנק למחזר את כספו עם

קבלת התמורה. ניתן להימנע מתשלום עמלה זו אם מודיעים בכתב לבנק על הכוונה לבצע פרעון מוקדם, לפחות 10 ימים לפני ביצוע הפרעון, אולם לא יותר מ-45 יום.

עמלת היוון בגין הפרשי ריבית : עמלה המחושבת על ההפרש בין שערי הריבית על פי הסכם ההלוואה הנפרעת לבין

"הריבית הממוצעת" (הריבית הממוצעת הנה בהתאם לתקופות שונות ולמגזרים שונים של הלוואות, כפי שמתפרסם מפעם לפעם על ידי בנק ישראל). או לפי הריבית הממוצעת כפי שפרסם בנק ישראל ביום מתן ההלוואה לבין הריבית הממוצעת אותה פרסם בנק ישראל למועד הפירעון המוקדם, הנמוך מבין הנ"ל.

עמלת "מדד ממוצע" : עמלה בשיעור מחצית מהשיעור הממוצע של השינוי במדד ב-12 המדדים האחרונים שפורסמו לפני יום הפרעון המוקדם, כפיצוי בגין הפסד מדד. עמלה זו תיגבה רק בהלוואות הצמודות למדד המחירים לצרכן ורק אם

הפרעון מבוצע בין ה-1 וה-15 בחודש. אם מבצעים את הפרעון המוקדם מה-16 בחודש, ועד סוף החודש, הבנק לא יגבה עמלה זו.

עמלת פתיחת תיק- עמלת פתיחת תיק משכנתא בבנק, עמלה זו בשיעור של %0.25 מסכום ההלוואה הכולל גם כזה שלא ינוצל בפועל בסופו של דבר, לכל בנק יש סכום מינימום ומקסימום לעמלה זו, סכום המינימום הוא כ 500 ש"ח.

כתבי התחייבות - המוכרים חותמים על כתבי התחייבות (מקבלים אותם בבנק) שאומרים שאם העסקה מתפוצצת, הם

מחזירים לבנק את הכסף שקיבלו. חשוב לדעת שיש עורכי דין שעורכים שינויים על כתבי ההתחייבות. שינויים אלה יכולים לעקב את העסקה או בכלל לעצור אותה. במידה ויש לחץ של זמנים, חשוב לוודא עם עורכי הדין שהם לא מתכננים לבצע שינויים.

טאבו/מנהל מקרקעי ישראל - לאחר חתימת החוזה והעברת כסף למוכרים, הקונים נרשמים בהערת אזהרה והיא נועדה להזהיר גורמים שמעוניינים לבצע עסקה על נכס מקרקעין כלשהו, שרובצת עליו מחויבות לצדדים שלישיים היא נמצאת בנסח הטאבו ומשקפת מצב שלפיו הנכס אינו נקי לחלוטין מחובות כלכליים ואחרים.

לפני שהבנק ייתן כסף הוא גם ירצה הערת אזהרה לטובתו.

חברה משכנת- זו חברה אשר אחראית על הרישומים בנכס במקרים בהם יש העדר פרצלציה, והנכס טרם נרשם בפנקס

הבתים המשותפים ואין אפשרות לרשום את זכויות הרוכש, הרישום נרשם אצל עורך הדין אשר מייצג את החברה. כאשר

רוצים לקחת משכנתא על נכס שרשום בחברה משכנת, יש לרשום התחייבות לרישום משכנתא אשר יבטיח לבנק כי כאשר תהליך הפרצלציה יסתיים והנכס יירשם בטאבו, יועברו כל רישומי הביטחונות. (הערות אזהרה, משכנתאות ובעלויות) .

וכל האמור לעיל יהיה במועד שנקבע על פי החוזה.

מחזור משכנתא:

מחזור משכנתא קיימת – פירעון מוקדם של משכנתא קיימת באמצעות משכנתא חדשה.

משכנתא נלקחת לרוב לתקופות ארוכות שבמהלכן יתכנו שינויים בשוק ההון, שינויים בעלויות המקורות של הבנקים אשר יכולים לשפר את תנאי ההלוואה הקיימת, לעתים השינוי נדרש לצורך התאמת ההלוואה הקיימת לתנאים המשתנים אצל הלווים עצמם.

חלק מהסיבות לבחון ביצוע מחזור משכנתא קיימת:

1. כשהריבית במשכנתאות נמוכה מאשר הריבית בהלוואה הקיימת.

2. רצון לקצר תקופת הלוואה קיימת.

3. פריסת הלוואה בהתאמה ליכולת ההחזר החודשית.

מחזור משכנתא קיימת

המשמעות המעשית של ביצוע המחזור הוא ביצוע משכנתא חדשה ( יתכן ותדרשו לביצוע בטחונות ושעבודים חדשים, ביצוע הערכת שווי הנכס ע"י שמאי וכו'), באמצעותה נסלק את המשכנתא הקיימת, ניתן לבצע מחזור גם ע"י לקיחת משכנתא חדשה בבנק אחר ובאמצעותה לסלק את המשכנתא הקיימת בבנק בו נלקחה.

המשמעות הנוספת שיתכן ותדרשו להציג מחדש נתונים אישיים עדכניים על מנת שהבנק יבחן ויאשר את המשכנתא החדשה.

מיחזור משכנתא:

סילוק המשכנתא הקיימת כפוף לתנאי הסכם ההלוואה הקיימת בקשר עם עמלות פירעון מוקדם ולכן יש להתחשב בעלויות אלו כאשר בוחנים את כדאיות ביצוע המיחזור, כמו כן יש לקחת בחשבון גם את העלויות שתידרשנה לביצוע המשכנתא החדשה.

מחזור פנימי לעומת מחזור חיצוני

מיחזור פנימי משמעותו מיחזור הלוואה קיימת באותו הבנק בו נלקחה ומתנהלת ההלוואה.

מיחזור חיצוני – משמעותו מיחזור ההלוואה הקיימת באמצעות הלוואה הנלקחת בבנק אחר מהבנק בו מתנהלת ההלוואה.

מבחינת המגבלות של בנק ישראל הכללים נשמרים בשני סוגי המחזור גם במיחזור פנימי וגם במיחזור חיצוני, במיחזור פנימי הבנק אינו מחויב לבצע בדיקה עדכנית של שיעור המימון או של יחס ההחזר ההלוואה מההכנסה, במיחזור חיצוני הבנק כן מחויב לבדיקות אלו.

איך נבצע מחזור משכנתא קיימת:

הגדירו מהן הסיבות לביצוע המיחזור, פנו אל הבנק בו ביצעתם את המשכנתא ובקשו דו"ח עדכני לצורך פירעון מוקדם של המשכנתא הקיימת- את הדו"ח ניתן להזמין באמצעות המוקדים הטלפוניים של הבנקים והוא יישלח אליכם.

שלחו אלי במייל את הדו"ח שתקבלו, אבצע בדיקה ונקבע פגישה.

גרירת משכנתא – החלפת בטוחה קיימת לבטוחה אחרת-זמנית או קבועה.

גרירת משכנתא קיימת היא תהליך בו מחליף הלווה את הבטוחה הקיימת בבטוחה אחרת ובתנאים מתאימים ללא שינוי תנאי המשכנתא הקיימת.

החלפת הבטוחה נדרשת בד"כ בעת מעבר דירה של הלווים, כלומר מכירת הנכס הקיים אשר לרכישתו נטלו משכנתא ושעבדו את הנכס כבטחון למשכנתא, ורכישת נכס אחר במקומו אשר ישמש כבטוחה חדשה למשכנתא הקיימת.

גרירת משכנתא קיימת נדרשת בד"כ כאשר תנאי המשכנתא טובים ועדיפים על קבלת משכנתא חדשה.

ביצוע גרירת משכנתא דומה לביצוע משכנתא חדשה ולעתים אף מורכב יותר, במשכנתא חדשה מעורב הנכס הנרכש בלבד, בגרירה מתווסף לכך גם הנכס הנמכר, מתווסף גם צד נוסף, רוכשי הנכס הנמכר ע"י הלווים ולרוב גם הבנק המעמיד לרוכשים משכנתא למימון הרכישה. לפיכך ההמלצה שלי היא להתייחס לגרירה כאל משכנתא חדשה ולבצע פנייה אל הבנק ולהתחיל את הבדיקות וקבלת האישורים העקרוניים טרם המכירה והרכישה של הנכס הקיים והנכס החדש.

בטוחה זמנית:

במקרים של מכירת נכס המוכרים נדרשים להסיר את השעבודים הקיימים על הנכס, במידה והמוכר נדרש להסיר את

המשכנתא ועדיין אינו יכול לגרור אותה לנכס אחר מתאים יש באפשרות הלווה להציע לבנק בטוחה זמנית חליפית, בטוחה כזו יכולה להיות ערבות בנקאית בסכום ובתנאים מתאימים לדרישות הבנק או לחלופין פיקדון כספי משועבד שיבוצע בבנק המלווה.

למדו את המושגים האלו , לכל שאלה העולה במהלך הקריאה מוזמנים לפנות אליי.

תזכורת:

מאמר 1: הכל על משכנתא- מסלולים, עוסק בהרחבה בריביות ומסלולי משכנתא

מאמר 2- הכל על משכנתא- החזר חודשי, עוסק בהחזרים ותזרימי כסף ונכסים.

קראו אותם.

המלצתי: קראו שוב את הדף לפני לקיחת המשכנתא, נמצא בדף ללקוחות הקישור העליון.