?מחיר למשכתן- אז מה זה אומר

מחיר למשתכן, עולה בכותרות, חדשות ניירות וכו'. תודעת הציבור לגבי פרוייקט בחסות המדינה עולה עם השנים ומשנת 2014 כאשר היה בתכנון עשה קפיצה של מאות אחוזים ברצון הציבור לדבר.

אך מה זה אומר באמת?

תוכלו לקרוא בכלל הכתבות מאתרי החדשות על משמעות המחיר והאם כדאי או לא?

כאן תמצאו את המאחורי הקלעים. מי זכאי? איך ניגשים לתהליך? ולכל שאלה נוספת העולה במהלך הקריאה מוזמנים לפנות אליי.

מחיר למשתכן היא שיטת מכירה של קרקעות המיועדות לבנייה של דירות, ואשר על פיה מתחרים יזמים המעוניינים לזכות במכרז לפיתוח ובנייה במתחם הקרקע שעליו יבנו הדירות למגורים, על המחיר הסופי של הדירה שאותה ישלם הקונה הסופי -המשתכן. הזוכה במכרז הוא זה המציע את המחיר הסופי הנמוך ביותר לדירה על פי תנאים שנקבעו במכרז. לצורך פרסום המכרז, ניהול התהליך ובחירת הזוכה, מוקמת מינהלת פרויקט ייעודית, שתפקידה לפקח על עמידת הקבלן בהתחייבויותיו מול משרד השיכון ומול רוכשי הדירות, לרבות מחירי הדירות.

מי זכאי בתוכנית מחיר למשתכן? תוכנית מחיר למשתכן מיועדת ככלל לחסרי דירה, אך גם למשפרי דיור. תכנית מחיר למשתכן מיועדת בעיקר לחסרי דירה.

חסרי דירה הם: 1- כאלה שלא היו בבעלותם דירה או חלק בדירה (יותר משליש דירה) בדירה ב-3 השנים האחרונות. 2- כאלה שלא שכרו דירה שחל עליה חוק הגנת הדייר (דמי מפתח) ב-3 השנים האחרונות. 3- כאלה שאינם בני רשות ליחידת דיור בנחלה במשק חקלאי ביישוב קהילתי. 4- כאלה שאין להם זכויות בדירה בשלבי בנייה. 5- כאלה שאין להם מעל שליש זכויות בקרקע המיועדת למגורים (ולא לחקלאות) וניתן להוציא היתר בנייה למגורים מכוחהתכנית שחלה על הקרקע.

הבהרות: בעת חתימת החוזה לדירת מחיר למשתכן עליכם להיות עדיין במעמד של חסרי דירה. אם חלפה שנה מיום קיום ההגרלה הראשונה, ולא כל דירות מחיר למשתכן נרכשו על ידי חסרי דירה, יתרת הדירות תימכר גם למשפרי דיור בתנאי הזכייה.

משפרי דיור מתוקף החלטת מועצת רמ"י מס' 1508 מיום 10.5.2017 נפתחה תכנית מחיר למשתכן גם למשפרי דיור: משפר דיור הוא: 1- כאלה שבבעלותם יותר משליש בדירת מגורים יחידה, או שהיה בבעלותם יותר משליש בדירת מגורים יחידה, ב-3 השניםשקדמו לרכישת דירת מחיר למשתכן. 2- בני זוג ייחשבו משפרי דיור, גם אם בבעלות רק אחד מהם דירת מגורים יחידה או יותר משליש בדירת מגורים יחידה ב- 3 השנים שקדמו לרכישת דירת מחיר למשתכן. 3- כאלה שבבעלותם כיום יותר משליש בקרקע המיועדת למגורים. בני זוג ייחשבו משפרי דיור גם אם בבעלות רק אחד מהםיותר משליש קרקע המיועדת למגורים. 4- משפר דיור יידרש למכור את הנכס שבעלותו לא יאוחר מ-12 חודשים לאחר אכלוס הדירה שרכש במסגרת תכנית מחירלמשתכן.

ההגדרות המלאות והמחייבות מובאות בהחלטות מועצת רמ"י. התוכנית מיועדת לסוגי המשפחות האלה: 1- זוגות נשואים או ידועים בציבור. 2- זוגות שנרשמו לנישואין בתוך שלושה חודשים. 3- יחידים (רווקים, גרושים אלמנים) מעל גיל .35 4- הורים עצמאים (חד-הוריים) עם ילד אחד לפחות, שהוא רווק וטרם מלאו לו 21 שנה, המתגורר עם ההורה דרך קבע ונמצאבחזקתו, ובכלל זה הורה עצמאי שהיה בעל זכויות של עד %50 בדירה שנמכרה בעקבות גירושין או במהלך הנישואין (קודם לגירושין) 5 שנים טרם הגשת הבקשה ולא היו לו זכויות נוספות בהתאם להגדרות לעיל, ב-6 שנים שקדמו למועד הגשת הבקשה. 5- הורים גרושים מתחת לגיל 35, שילדיהם אינם בחזקתם. 6- זוגות מהמגזר הערבי שהתארסו באופן רשמי בטקס אירוסין (קיראת אלפאתיחה או תלביסה).

התוכנית מיועדת גם לנכים יחידים בני 21 ומעלה 1- נכה בגפיים תחתונות בן 21 ומעלה, המחזיק באישור משרד הבריאות, שהוא מרותק לכיסא גלגלים לצמיתות ובעל דרגת נכותלצמיתות בשיעור %75 או יותר. 2- נכים רפואית בשיעור של %50 ומעלה לצמיתות לפי קביעת המוסד לביטוח לאומי, הזכאים לקצבת ניידות + שירותים מיוחדים. 3- נפגעי פעולות איבה בשיעור של %50 ומעלה לצמיתות לפי קביעת המוסד לביטוח הלאומי, הזכאים לקצבת פעולות איבה. 4- נכי משרד הביטחון בשיעור של %50 ומעלה, הזכאים לקצבת משרד הביטחון.

הטבה לבני מקום

אם אתם רוצים לרכוש דירה במקום שבו אתם מתגוררים בשנים האחרונות, תינתן לכם עדיפות ברכישת דירה באותם המקומות.

"בן מקום" הוא מי שמתגורר ב-3 השנים האחרונות או ב-4 שנים מתוך 10 השנים האחרונות, בתחום שיפוטה של הרשות שבה ייבנה הפרויקט.

משרד הבינוי והשיכון מקבל את נתוני כתובות המגורים מרשות האוכלוסין וההגירה עבור כל אחד מבני הזוג בנפרד, ולפיהם הוא מגדיר את מעמד בני המקום. אין אפשרות לערער על הנתונים האלה.

הגדרתכם כבני מקום ביישובים מסוימים אינה שוללת מכם את זכותכם להירשם להגרלות גם במקומות אחרים שבהם אינכם נחשבים בני מקום, אלא רק מגדילה את סיכויי הזכייה שלכם ביישובים האלה.

גם אם לא נמצאו שום יישובים, שבהם אתם זכאים להשתתף בהגרלות בתוכנית מחיר למשתכן כבני מקום, תוכלו להירשם להגרלות בתוכנית, כל עוד זכאותכם לתוכנית זו בתוקף.

כיצד מקבלים תעודת זכאות?

ניתן לפנות לאחת מהחברות המטפלות בהוצאת תעודות הזכאות, עלות התעודה 240 ש"ח.

עמידר- 6266* מילגם – 6078* מרכז אלונים (מקבוצת מ.ג.ע.ר)– 2850*.

באתר אינטרנט ייעודי של משרד הבינוי והשיכון –dira.moch.gov.il המסמכים הנדרשים:

* תעודות זהות: מקור + צילום כולל של ספח תעודה.

* זוגות נשואים צריכים להציג תעודת נישואין, זוגות לפני החתונה צריכים להמציא אישור הרבנות על הרשמה לנישואין ותעודת נישואין תוך פרק זמן של 3 חודשים.

* גרושים שמצבם האישי אינו מעודכן בתעודת הזהות ימציאו תעודת גירושין.

* אלמנים שמצבם האישי אינו מעודכן בתעודת הזהות ימציאו תעודת פטירה של בן הזוג.

* חד הורים ימציאו תעודת גירושין, הסכם גירושין שקיבל תוקף של פסק דין.

* זוג ידועים בציבור צריכים למלא טופס הצהרה של זוג לגבי היותם ידועים בציבור ולחתום עליו בפני עורך דין. אם בני הזוג

מחזיקים ב "תעודת זוגיות" מטעם ארגון משפחה חדשה, אין צורך לחתום על הטופס בפני עורך דין, אלא רק בפני מנהל הסניף,

וכן להציג את התעודה ואת העתק התצהיר שנחתם בארגון משפחה חדשה מול עורך דין. בנוסף, יש לספק כתובת דוא"ל, שתשמשלקבלת הודעות ועדכונים.

הזכאות תקפה למשך שנה אחת מיום הוצאתה, יש לשמור היטב על מספר אישור הזכאות שנמסר, מפני שרק באמצעותו ניתן להירשם לפרויקטים.

לאחר פרסום מועדי ההרשמה לפרויקטים, יהיה ניתן להירשם לפרויקט למשך 28 ימים מיום פתיחת ההרשמה.

ביצוע ההגרלות וקבלת התוצאות:

ההגרלות מתקיימות לפי סדר אחת לאחר השנייה, בתום ההגרלה מוסרים הזוכים מכל ההרשמות הנוספות לפרויקטים אחרים

להם נרשמו. כל ההגרלות מתבצעות בהתאם לנהלים מחמירים, ומבוצעות על ידי מערכת ממוחשבת ללא התערבות אדם, בניהולה של ועדה ובפיקוח של רואה חשבון מוסמך. הזוכים יקבלו בדואר האלקטרוני הודעת זכייה, ומשתפים שלא זכו בהגרלה יקבלו מכתב המודיע על כך באופן רשמי. עם הזוכים בהגרלות ייצור קשר היזם שזכה בפרויקט בו זכו, בחירת הדירה צפויה להתקיים

כחודש לאחר קבלת היתר בנייה מהוועדה המקומית. ניתן לעקוב אחר התהליך וקצב התקדמות הפרויקט כל העת באתר ההרשמה להגרלות.

משכנתא לרוכשים במחיר למשתכן:

מעבר להטבה במחיר הדירה הנרכשת לרוכשים קיימת הטבה נוספת בקשר עם מימון הרכישה באמצעות משכנתא.

בהסכמה בין הבנקים לאוצר הוחלט כי ההתייחסות לשווי הנכס הנרכש בפרויקט "מחיר למשתכן" יהיה לפי שווי דירה זהה בשוק החופשי, כלומר ההתייחסות תהיה לשווי הכלכלי של הדירה ולא למחיר הרכישה המופחת.

להמחשת הנ"ל בדוגמא מספרית – דירה נמכרת בהנחה "במחיר למשתכן" במחיר 1,250 א' ש"ח, שווי דירה דומה באזור (שווי כלכלי) עומדת על 1,450 א' ש"ח. עפ"י כללי בנק ישראל ניתן לקבל משכנתא עד %75 משווי הנכס, ובאם שווי הנכס מתייחס

לשווי הכלכלי ולא למחיר הרכישה "במחיר למשתכן" אזי ניתן יהיה לקבל משכנתא בסכום של 1,087 א' ש"ח (%75 מ 1,450 א'), המהווים %87 ממחיר הרכישה בפועל ( 1,250 א'), כך שההון העצמי לו נדרשים הרוכשים יהיה רק 163 א' ש"ח, (במקום 312 א' ש"ח הון עצמי במקרה ששווי הנכס להתייחסות היה מחיר למשתכן ולא לשווי הכלכלי), זו הטבה משמעותית העוזרת למי שאין ברשותו הון עצמי מספיק להצליח לרכוש נכס ובתנאי כמובן שיש לו יכולת החזר מתאימה.

הון עצמי מינימלי נדרש יהיה 100 א' ש"ח, שעור המימון ביחס למחיר למשתכן יהיה עד %90, ומחיר הדירה לא יעלה על 1.8מיליון ש"ח. (מעל 1.8 מיליון ש"ח הון עצמי נדרש %25), ומחיר הנכס יקבע בהתאם למחיר הרכישה/שמאות הנמוך מבינם.בדירות שמחיר הרכישה שלהן ב "מחיר למשתכן" יהיה גבוה מ 1.8 מיליון ש"ח ובתנאי שמחיר הכללי גבוה מ "מחיר למשתכן" אזי שווי הנכס להתייחסות מבחינת שעור המימון המרבי יהיה מחיר הרכישה בפועל ולא השווי הכלכלי.

שווי הנכסים יוערך ע"י שמאי מטעם הבנק.

לזוכים יש אפשרות לבצע הלוואת זכאות רגילה עפ"י תעודת זכאות מתאימה בתוקף.

דוגמאות לחישוב שווי נכס:

תהליך ביצוע המשכנתא לרוכשים ב "מחיר למשתכן" זהה בעיקרון למי שרוכש דירה בשוק החופשי, הריביות בפועל הניתנות לרוכשים בפרויקטים אלו גבוהות יותר מאשר בשוק החופשי, לטענת הבנקים בשל גורמי סיכון הקיימים בפרויקטים אלו.

המאמר הכיל מידע מצומצם על התוכנית החשוב בייותר והרלוונטי ביותר לזכאים.

תוכלו לקרוא הרחבה על המאמר בתארי משרד האוצר ומשרד השיכון.