הכל על משכנתא- החזר חודשי

זהו מאמר קריאה חובה מספר 2. במאמר מדובר על נושא ההחזר החודשי והתמהיל הכללי. מזכיר כי הידע המפורסם במאמר הינו בפישוט רב. לכל שאלה, אל תחכו ותפנו אליי באופן מיידי.

לוח שפיצר – זוהי שיטת ההחזר הנפוצה ביותר. בשיטה זו ההחזר החודשי כולו קבוע, או כמעט קבוע אם המשכנתא שלכם צמודה ו/או בריבית משתנה. בשנים הראשונות תשלמו מתוך ההחזר החודשי שלכם בעיקר על חשבון הריבית, ובהמשך יותר ויותר על חשבון הקרן. משום שתשלמו על הקרן רק בשלב מאוחר יותר, תשלמו למעשה ריבית גבוהה יותר על כל התקופה כולה. ולכן, שיטה זו גורמת למשכנתא להיות יקרה יחסית. שיטה זו מתאימה למי שרוצה להחזיר את ההלוואה בתשלומים שווים ככל שניתן לאורך כל תקופת ההלוואה. 95% מהשוק עובד בצורה הזאת ולכן לקיחת משכנתא בלוח סילוקין האחר הינה נדירה. לוח שפיצר מאפשר החזר חודשי קבועה גאשר השוני חל בריביות והקרן. משום שמרבית המחיר נלקח מהריביות בהתחלתו רובה של הקרן תוחזר בהחזרים החודשיים הקרובים לסופו של המסלול. מכאן גם שיקולנו לפרוע או לא. דבר שרוב היועצים\הלווים לא מודעים אליו כלל!

קרן שווה – בשיטה זו ההחזר החודשי אינו קבוע. מדי חודש תשלמו סכום קבוע על חשבון הקרן, בתוספת החלק היחסי של הריבית על סכום ההלוואה שנותר לתשלום. לכן, בשנים הראשונות ההחזר החודשי שתשלמו יהיה גבוה יותר, וככל שיעבור הזמן תשלומי ההחזר ילכו ויקטנו. בשיטה זו תשלמו פחות על ההחזר הכולל ולכן המשכנתא תהיה זולה יחסית למשכנתא בשיטת שפיצר. שיטה זו מתאימה למי שיכול לעמוד בתשלום החזר חודשי גבוה יותר בהתחלת התקופה כדי לשלם פחות על ההחזר הכולל בסופו של דבר.

לטובת הסדר, ההחזרה החודשי של הקרן יהיה קבוע לחלוטין הדבר שישתנה בהחזר הינו הריבית ואותה יש לנו הצורך להוסיף להחזר. כלומר כל חודש ההחזר בלוח סילוקין זה ישתנה אך ישתלם לטווח הרחוק. לוח סילוקין זה לרוב מסובך לבנקים ואאינם משתמשים בו, ישנו צורך בידע וניסיון לגרום לשילובו של המסלול הזה בתמהיל.

בוליט (בלון או הלוואת גישור) – בשיטה זו ההחזר החודשי קבוע, או כמעט קבוע אם המשכנתא שלכם בריבית משתנה. מדי חודש תשלמו החזר רק על הריבית של ההלוואה. בסוף התקופה תידרשו להחזיר גם את סכום ההלוואה המקורי (הקרן) במלואו, ואם המשכנתא צמודה תשלמו גם את הפרשי ההצמדה. משכנתא בשיטה זו ניתנת רק לתקופה קצרה יחסית של עד 4 שנים. ההחזר החודשי נמוך יחסית אך ההחזר הכולל יהיה גבוה יותר ולכן המשכנתא תהיה יקרה יחסית משום שלא מחזירים את סכום ההלוואה לאורך התקופה אלא רק בסופה. משכנתא זו מתאימה רק למי שיודע שיקבל סכום כסף חד פעמי גדול בעוד שנים בודדות ויוכל לעמוד בתשלום חד פעמי של סכום ההלוואה המקורי בסוף תקופת ההלוואה. אזי מכירת דירה לאחר שנתיים מרכישת דירה מקבלן\דירה אחרת, קבלת סכום עקב הוצאת קרן וכו'.

הלוואת גרייס- לפני שנמשיך, את ההלוואה מסוג זה נקח אך ורק במקרים ואין לנו ברירה. ההלוואה הזאת אינה משתלמת כלל (מלבד השקעת פיננסים והון באופן מבוקר- דבר שמי שרוצה יפנה באופן פרטני לגביו). גרייס היא דחייה של חלק או כל תשלומי ההחזר החודשי לתקופה מוגבלת. את התשלומים שדחיתם היום תצטרכו לשלם בהמשך ולמעשה תאריכו את תקופת ההלוואה. בדרך כלל תוכלו לקבל דחייה חלקית ולשלם החזר חודשי נמוך יותר, רק עבור הריבית. בדחייה חלקית תשלמו ריבית על המשכנתא למשך זמן ארוך יותר ולכן ההחזר הכולל על המשכנתא יהיה יקר יותר. אם תבקשו דחייה מלאה, תתחילו לשלם את ההחזר החודשי על המשכנתא רק בתום תקופת הגרייס, אבל בהמשך תצטרכו לשלם ריבית גם על תקופת הגרייס, כך שההחזר החודשי בהמשך וגם ההחזר הכולל על המשכנתא יהיו יקרים יותר.

מצב זה נקח אך ורק במצבי חוסר ברירה במצב בוא ההחזרים החודשים שלנו צפויים לעלות באופן חד משמעי: מעבר לדירה חדשה והפסקת תשלום שכר דירה גבוהה, עלייה חדה בהכנסות.

אז איך הרכבת תמהיל מתבצע (כמובן בפשטות פושעת)

1 .בדקו תרחישים אפשריים - לפני שאתם בוחרים, עבור כל מסלול, בדקו מה יקרה להחזר החודשי שלכם ולהחזר הכולל על המשכנתא, אם תעלה ריבית הפריים, אם האינפלציה תהיה גבוהה יחסית. זכרו יש מסלולי פיתוי בהם ההחזר נמוך בתחילת דרכו ויגיע למקסימום בסופו.

2 .ריבית קבועה או משתנה? - אם הריבית במשק נמוכה מאוד, כמו היום, כדאי לשקול מסלולים בריבית משתנה כמו מסלול בריבית הפריים. שימו לב שבמסלולים בריבית משתנה, חלה החובה לעקוב אחר היריבות. נכון לכיום המסלול המשתלם ביותר הינו הפריים וזאת גם משום שבנק ישראל קיבע אותו, השתמשו בו אך יהיו ערניים לשינויים, זכרו המיוחד במשתנות הינה היכולת לפרוע ביתר יעילות. שימו על כף המאזניים את העדפה שלכם- יציבות מול תשלום.

3. צמוד או לא צמוד? אם עליות המחירים (האינפלציה) מתונות יחסית, כמו היום, כדאי לשקול משכנתאות צמודות למדד כדי להוזיל את הריבית ואת המשכנתא. שימו לב, שבמסלולים צמודי מדד יש לעקוב ולוודא שעליית המדד אינה משמעותית לאורך השנים, כך שההחזר החודשי אינו גבוה מדי עבורכם.

4. זכרו לקחת בחשבון את כלל הנתונים- צפי קבלת הכנסה גבוהה, צפי קבלת כספים שניתן לסגור מסלול, מכירת דירה או הפסקת תשלום שכר דירה, מצפים לילדים- שכמובן הינה הוצאה גדולה וההחזר שלכם ירד? כל אלו חייבים לבוא בחשבון (במצב כזה יהיה ניתן לשקול בוליט או גרייס, במצב פרעון שקלו משתנה בדגש על הצמודה למספר שנים נמוך).

משימות אחרונות לפני סגירת המשכנתא:

1. בדקו מה גובה ההחזר החודשי שתוכלו לעמוד בו היום והעריכו אם צפויים להיות שינויים משמעותיים בהכנסה שלכם או בהוצאות שלכם. אם העבודה שלכם אינה מובטחת ולא בטוח שהשכר שלכם ימשיך לעלות, אם צפוי שינוי במצב המשפחתי שלכם (למשל אם תרצו להביא ילדים נוספים, או הילדים יגדלו מעבר לגיל 5- גנים פרטיים, ליווי צמוד), או אם ההוצאות שלכם יגדלו בעתיד. במצב זה חשבו על ההחזר החודשי.

2 .בדקו מה יהיה ההחזר הכולל על המשכנתא (קרן + ריבית ) – וודאו כי לפחות בחלק ממסלולי המשכנתא שבחרתם, תוכלו להחזיר את סכום ההלוואה מוקדם יותר, אם יתאפשר לכם.

3.רוצים לשלם פחות על המשכנתא? בדקו אם תוכלו להסתפק במשכנתא בסכום נמוך יותר ו/או למשך זמן קצר יותר. ככל שהיחס בין סכום המשכנתא שביקשתם לעלות הדירה שתקנו (שיעור המימון) נמוך יותר, כך המשכנתא תהיה זולה יותר.