הכל על משכנתא- מסלולים וריביות

זהו מאמר קריאה חובה מספר 1, במאמר זה יש את כל מה שעליכם לדעת על מסלולי המשכנתא. זכרו כי כל מושג שאינו ברור עד הסוף, לכל שאלה שעולה לכם במהלך הקריה אתם מוזמנים לפנות אליי. אל דאגה מה שלא יהיה ברור יוסבר לכם.

אז איך בוחרים משכנתא, מה ההבדל בין סוגי המשכנתאות? למה חשוב להכיר את סוגי המשכנתא?

איך תדעו באיזו משכנתא לבחור?

אם התחלתם להתעניין במשכנתאות, בטח כבר גיליתם שיש מגוון של משכנתאות וכל מי שהתייעצתם עמו זורק ביטויים לא ברורים כמו שפיצר וצמודת מדד, ריבית עוגן, עמלת פירעון מוקדם ועוד ועוד מילים לא מוכרות הגורמות לסחרחורת.

במאמר הזה נשים בצד את ייעוץ המשכנתא, שמטרתו להקנות לכם שקט נפשי ולהבטיח ביטחון פיננסי. ונגלה באמת איך לוקחים משכנתא. מהם כל המסלולים האפשריים. בצורה הזאת כשנגיע לבנק, כשאתן לכם את התמהיל הטוב ביותר תדעו ממה הוא בנוי ומה זה אומר באמת.

לפני שנתחיל אזכיר לכם את המשפט הקבוע שלי, כאשר אתם בוחרים מוצר אתם עושים עליו סקר שוק, כאשר בחרתם את הבית שלכם עשיתם עליו סקר שוק בידיוק למחיר שהוא שווה. (לצורך השוואה פלאפון נייד, עולה 2000 שקל ובית כנראה בממוצע עולה פי 1000, אזי ההשקעה בזמן אמורה להיות גדולה פי כמה. את הכמות אתם תחליטו). ואם לבית שלכם עשיתם סקר שוק, לא תשקיעו כמה דקות בודדות בלקרוא את מאמרי החובה? רק כמה דקות כדי שתדעו באמת מה, איך ולמה כל הכסף שלכם נחסך ונבנה התמהיל האופטימלי.

לאחר שבתקווה הבנתם למה חשוב לקרוא, נתחיל.

אז מה זה אומר להכיר סוגי משכנתא? כדי לקחת את המשכנתא שמתאימה לצרכים שלכם, היום ובעוד שנים רבות, ושמתאימה ליכולות שלכם, כדאי להבין איזה סוגי משכנתאות קיימים. בדקו מה המשמעות של כל סוג משכנתא לגבי ההחזר החודשי שתשלמו, בעתיד הקרוב וגם בעתיד הרחוק, וחשבו על היכולת שלכם להתאים את המשכנתא גם לצרכים שיהיו לכם בעוד כמה שנים טובות. ראו אם יתכן כי תקבלו כסף בעוד כמה שנים, אם הילדים יגדלו ולא יצטרכו גן פרטי או להיפך אם אתם מתכננים הוצאות נוספות בקרוב (ילדים, עבודה וכו'). בדקו דבר זה בתשומת הלב הראויה אליה.

זכרו תחשבו על העתיד, במידה ותסתכלו רק על הכאן והעכשיו, העתיד יפגע בכם, במידב ותקחו אותו בחשבון הוא יוכל רק להטיב עמכם (מחזור, פרעון מוקדם של מסלולים משתנים, אנחנו עוד נגיע לזה אל דאגה).

לעיקר, משכנתא היא הלוואה שתקבלו מהבנק או מהגוף הפנסיוני בתמורה לשעבוד הדירה שלכם. את ההלוואה תחזירו בדרך כלל במשך תקופה ארוכה שיכולה להגיע גם ל-30 שנה. תוכלו למצוא סוגים רבים של משכנתאות כשכל מלווה מכנה אותם בשמות שונים. ההבדל העיקרי בין סוגי המשכנתאות השונים הוא באופן שבו מחושב מחיר המשכנתא – הריבית.

ישנן משכנתאות בריבית קבועה או משתנה. המשכנתאות בריבית משתנה נבדלות ביניהן לפי הגורם שמשפיע על השינוי בריבית. סוג הריבית משפיע על גובה ההחזר החודשי שלכם, והוא שקובע האם ההחזר שלכם יהיה בסכום קבוע, כמעט קבוע, או בסכום משתנה. חשבו היטב מה מתאים לכם, ובדקו האם המשכורת שלכם תהיה קבועה לאורך הזמן, או שהיא משתנה עם הזמן. האם אתם צופים שההוצאות שלכם יגדלו בעתיד? למשל, אם ייוולדו לכם עוד ילדים, כנראה שההוצאות שלכם יגדלו מאוד, לפחות בשנים הראשונות.

אחרי שהחלטתם איזה סוג ריבית מתאים עבורכם, תוכלו לבחור גם את שיטת החישוב שלפיה פורסים את תשלומי החזר המשכנתא לאורך השנים, עד להחזר המשכנתא במלואה. אם לא הבנתם, אל דאגה עכשיו אעשה לכם סדר.

יש שתי סוגי ריביות- קבועה ומשתנה.

הריבית הקבועה מטרתה להישאר מירב הזמן במצב סטטי- ללא תזוזה בניגוד למשתנה לאורך כל חיי המשכנתא. אז למה שנקח את המשתנה בכלל? יש לכך סיבות רבות לשני הכיוונים ועל שניהם נדון בקרוב.

מסלול משכנתא קבוע

משכנתא לא צמודה בריבית קבועה (קל"צ)– זוהי המשכנתא הסולידית ביותר, בה גם הריבית קבועה וגם סכום ההלוואה (הקרן) קבוע, ולכן ההחזר החודשי קבוע ואינו משתנה כלל לאורך כל תקופת ההלוואה. מאחר שהמלווה (הבנק או הגוף הפנסיוני) לוקח עליו את כל הסיכון, זוהי גם המשכנתא היקרה ביותר. הבנתם? זה די פשוט. הבנק כמו כל גוף שוף להרוויח כמה שיותר, במקרה הזה לצערי, זה אנחנו. במידה ונבוא אליו ונגיד לו כי אנו רוצים מסלול בו אנחנו יודעים לאורך כל חיי המשכנתא את ההחזר הקבוע (מזכיר דבר היכול להגיע לעד 30 שנה). הבנק מן הסתם לא יהיה מרוצה לחלוטין משום שכל הסיכון עליו (על איזה סיכון מדובר- שינוי מדד מחירים לצרכן\ שינוי ערך המטבע וכו'). לכן יעלה את הריביות. יתכן כי ברגע שנשלב את המסלול הזה אצל שאר מסלולי המשכנתא הריבית גם כן תעלה.

יתרונות: יציבות, מתאים לתקופות עם ריביות נמוכות וכמובן פרופיל קבוע.

חסרונות: הריביות הכי גבוהות, עמלת היוון גבוהה (נדבר על כך בהמשך).

כאן יעלה סרטון שלי המסביר על הריביות.

משכנתא צמודה בריבית קבועה (ק"צ) – במשכנתא כזו הריבית קבועה, אך סכום ההלוואה צמוד למדד המחירים לצרכן, למדד תשומות הבניה, או למטבע זר (דולר או אירו בדרך כלל), ולכן ההחזר החודשי משתנה מעט לאורך הזמן. אם המדד שאליו צמוד סכום ההלוואה עולה, גם סכום ההלוואה, וההחזר החודשי שנגזר ממנו יעלו בהתאם. אם המדד ירד, גם ההחזר החודשי ירד. את החישוב עושים כל חודש מחדש.

כלל המושגים המורחבים מופעים במסודר בספר הייעוץ אך אפשט לכם זאת בקצרה.

הממ למחירים לצרכן- בפשטות, כמה סל הקניות הבסיסי שלנו עולה או יורד במהלך השנים. בטוח שאתם מכירים את המושג אינפלציה\דפלציה, בו ערך הכסף שלנו מאבד מערכו. ובכן, זהו אחד הדברים למדוד דבר זה (מדובר בהפשטה פושעת).

זכרו בסוג משכנתא זה, הכל קבוע מה שיכול להשתנות זה בהאתם לשינויי המדדים למיניהם.

יתרונות: יציבות, בתקופות ארוכות סה"כ החזר לרוב יהיה נמוך מקל"צ, מתאים לתקופה עם ריביות נמוכות ללא צפי לאינפלציה (ההסתייגות הינה כי בנק נגידות בנק ישראל יוצרת אינפלציה מתוכננת בת 1-3% תלוי המצב).

חסרונות: עמלות היוון גבוהות, החזר חודשי עולה (עקב המדד), החזר עולה בהתאם לאינפלציה.

משכנתא בריבית משתנה עם תחנות – כן כן, דבר זה קיים. מסלול זה הינו נדיר ביתר אך אזכירו בקצרה. משכנתא עם תחנות של 5 שנים ומעלה נחשבת למשכנתא בריבית קבועה, בהתאם להנחיות המפקח על הבנקים. במשכנתא כזו, סכום ההלוואה יכול להיות צמוד או לא צמוד, והריבית קבועה לתקופות קצובות. בסוף כל תקופה כזו, שנקראת גם "תחנה", הריבית משתנה לפי ריבית העוגן שנקבעה בתנאי ההלוואה.

עמלת פירעון מוקדם\ היוון- אם לקחתם משכנתא בריבית קבועה ותרצו להחזיר חלק או את כל הסכום מוקדם ממה שסוכם מראש, יתכן שתידרשו לשלם "קנס"- עמלת היוון המכונה גם עמלת פירעון מוקדם. המלווה (הבנק או הגוף הפנסיוני) נתנו לכם את המשכנתא בהנחה שתשלמו לו ריבית מסוימת על כל התקופה של ההלוואה. אבל אם ביקשתם לשלם מוקדם מהצפוי, הוא עשוי להפסיד כסף ולכן נקבעה העמלה.

אופן קביעת העמלה (יש לשים לב לשוני בין המסלולים)- במידה ומפרעון המוקדם הבנק יפסיד הכסף הוא יחשב את הפרש הריביות אז וכיום ויכפילו במספר השני הנשאר. כלומר אם בעבר הריבית הייתה 5% וכיום הינה כ3% הבנק יחשב את ההפרש הסכום שיכל להרוויח מהפרש הריביות כפול מספר השני הנותר.

מתי לא תשלמו עמלת פירעון מוקדם? אם הריבית שהמלווה גובה היום על משכנתא חדשה מאותו סוג גבוהה מהריבית שנקבעה במשכנתא שלכם. יתר על כך אם תפרעו במועד זה העמלות על סגירת תיק\עמלת אי הודעה וכו' תתבטל.

מתי תיאלצו לשלם עמלת פירעון מוקדם? אם הריבית שהמלווה גובה היום על משכנתא חדשה כזו, נמוכה מהריבית על המשכנתא שלכם תאלצו לשלם.{היעזרו בטבלה שבאתר בנק ישראל לחישוב משוער של גובה העמלה שתשלמו.}

מסלול משכנתא ריבית משתנה

ריבית משתנה הינה הלוואה שמתנהלת כמו ריבית קבועה עד לנקודת השינוי בריבית. כלומר, אם לקחנו הלוואה בריבית משתנה כל 5 שנים, הריבית תקבע היום לחמש שנים ובעוד חמש שנים הריבית תשתנה, תעלה או תרד וגם יכולה להשאר על אותה רמה ותהיה קבועה לעוד 5 שנים.

בעצם, הריביות המשתנות הם כל הריביות שאינם ריביות קבועות. השאלה ההיא מה תדירות השינוי בריבית ומה העוגן שקובע את השינוי בריבית.

השינויים בריבית יכולים להתרחש בכל שנה, שנתיים, שלוש, חמש וכו´. לא בכל סניף בנק יהיו כל האופציות פתוחות לפנינו. לכל בנק מדיניות משלו ועוגן אחר המשפיע על שינוי הריבית בנקודת השינוי. המאפיין של המסלול, זו העובדה שהריבית הינה קבועה עד לנקודת השינוי. 

עליכם להבין כי היריבות הללו נקבעות בנוסחא קבועה: עוגן + מרווח. העוגן הינו הבסיס עליו מתבסס כל בנק ובנק. כל בנק יבחר את הבסיס לעוגן שלו, בין אם זה אגרות חוב, ממוצע פריים וכיוצא בזאת. המרווח הינו האחוז הנוסף אותו מוסיף הבנק בעת חתימה על החוזה. שימו לב כי שני הדברים הללו יכולים להשתנות אך ורק בנקודות היציאה ומכאן שמם, משתנה כל__.

משום שבנק ישראל רואה את המסלולים הללו כמסוכנים הוא הנחה את הבנקים לתת את מסלולי המשכנתא הללו רק עד חמש שנים. כלומר בתום השנים הללו תהיינה יכולת יציאה חופשית מן המסלול או לחילופין, השתנות בהתאם לשינויי העוגן\המרווח.

שימו לב וזכרו, ההחזר החודשי הראשוני יהיה נמוך אך בעתיד יתכן כי יעלה, יש לבנות את התמהיל בחוכמה רבה. כמובן כי מצב זה יכול וישמש אותנו להפרעון מוקדם אשר מתוכנן מראש.

ריבית משתנה לא צמודה למדד (מל"צ)- מסלול זה הינו בטוח יותר מהמסלול הבא שנפרט, מסלול זה אינ צמוד למדד ובהתאם לכך שינוייו יוכלו להתקיים רק בזמן שנקבע בעת הסגירה. דיינו, שינוי כל__ שנים.

יתרונות: החזר ראשוני נמוך (ראשוני בלבד!), ללא עמלות היוון, רווחי לבנק ובכך מאפשר הורדת ריביות במסלולים אחרים, ריביות נמכים ממסלול הקבועה.

חסרונות: סה"כ תשלום גבוה, יעלה עם השנים עקב השינויים הכלכליים (אינפלציה תגרום לשינוי במחירי העוגנים).

ריבית משתנה צמודה למדד (מ"צ)- המסלול שנחשב כהמסוכן ביותר במשכנתא, זאת עקב כך שמשתנה כל תקופה מוגדרת מראש ומשתנה בהתאם למדד עצמו. מצב זה יתכן ויביא את ההחזר תשלום החודשי שלנו להיות לא אפקטיבי. כלומר, הקרן שממנה אנו משלמים למסלול זה הינה לצורך הדוגמה בלבד 300K החזרנו מקרן זאת 3K. כלומר נשארנו עם קרן של 297K אך מה יקרה עם המדד יעלה ויזנק. פתאום נחזור לנקודת ההתחלה במידה ויעלה ב1.3 סה"כ ההחזר יהפוך להיות ל 301K ובכך נפסיד את כספנו (ההסבר הינו בגדר פשטות פושעת).

כלומר במסלול זה עלינו חלה החובה להיות בקיאים במתרחש בעוגנים כל נקודת יציאה בנוסף לבקיאותנו במדד עצמו.

יתרונות: החזר חודשי נמוך (לפחות בהתחלה), לרוב ללא קנסות יציאה, רווחי לבנק ובכך שילובו במשכנתא יאפשר לקיחת ריביות משתלמות במסלולים אחרים.

חסרונות: צפי כי יעלה כל מספר שנים עקב העוגנים (בנקודות יציאה) וההצמדה (מזכיר כי בנק ישראל כדרקטיבה בזמן כלכלי סביר מעלה באופן יזום את האינפלציה ב1-3% ומכך גם המדד).

משכנתא בריבית צמודה לפריים – זהו סוג המשכנתא הנפוץ ביותר. במשכנתא זו הריבית משתנה מדי חודש בהתאם לשינוי בריבית הפריים ולכן ההחזר החודשי ישתנה גם הוא בהתאם לשיעור השינוי בריבית. אם ריבית הפריים תעלה, גם הריבית שלכם תעלה ובהתאם ההחזר החודשי יעלה. אם ריבית הפריים תרד, גם ההחזר החודשי שלכם ירד. משכנתא זאת נקבעת לא רק על ידי הפריים אלא על ידי המרווח שבנק ישראל קבע: נכון להיום פריים+1.5%.

כיום ריבית הפריים נמוכה מאוד ולא תוכל לרדת בשיעור ניכר. לא ניתן לחזות מראש מתי תעלה ריבית הפריים אבל כדאי להיות ערוכים גם למצב שבו הריבית תעלה. ע"מ שתבינו מה ההשלכות, כלייה באחוז 1 בפריים משמעותה עלייה של כ10% בהחזר חודשי של המסלול.

את סוג המשכנתא הזה כדאי לשלב במסלולי המשכנתא, נכון לתקופה בקרובה מסלול זה הינו רווחי עבורנו. עקב הסיכון התמון בו בנק ישראל הגביל את לקיחתו ל33% מכלל ערך המשכנתא. זכרו כי מסלול זה אינו רווחי לבנק ומשום שלא ניתן לגעת בריביות מסלול זה, בשאר המסלולים הריביות יעלו.

יתרונות: החזר חודשי נמוך (משמעותי), אין עמלות היוון, סה"כ תשלום נמוך מאוד.

חסרונות: דורש תשומת לב עקב השינויים שיתכנו שיקרו (10 פעם בשנה), מסלול לא רווחי לבנק ולכן שאר המסלולים יצברו ריביות גבוהות יותר, עלייה של 1% תגרום לעלייה של 10% בהחזר החודשי.

משכנתא בריבית צמודת מט"ח – במשכנתא כזו הריבית משתנה מדי חודש בהתאם לשינוי בשער החליפין של המטבע אליו צמודה הריבית (בדרך כלל דולר או אירו). אם שער החליפין עולה, גם הריבית שלכם תעלה ובהתאם ההחזר החודשי יעלה. אם שער החליפין יורד, גם ההחזר החודשי יורד.

דגש למשכנתא משתנה:

זכרו בלקיחת משכנתא משתנה, ההחזר החודשי מפתה מאוד אך מה יקרה עם המדד\ריבית משתנה יעלו. המסלולים הללו מפתים ומגרים, אך לא בהכרח בטוחים. יתכן כי השקט הנפשי שלכם יפחת במצב זה, אלא אם תהיו חכמים. ניתן תמיד לחשב מה יתכן ויקרה להחזר החודשי ולסה"כ. דבר זה הכרחי. אם בחרתם במשכנתא צמודה או גם במשכנתא בריבית משתנה, לא ניתן לחשב בדיוק איך ישתנה ההחזר החודשי כי הוא עשוי להשתנות בהתאם לשינויים שייקרו בעתיד, למשל אם הריבית תעלה או אם המדד יעלה. אבל תוכלו לקבל הערכה לשינוי הצפוי לאורך הזמן.

קראו את המדריך הזה טרם הייעוץ או לקיחת המשכנתא עצמה. המדריך נכתב בפישוט רב למתרחש בפועל אך מדמה באופן אפקיטי את המתרחש בשוק ונותן הצצה לכלל המושגים הבסיסיים והחשובים ביותר שגם עליכם חלה החובה להכיר.

לקריאה נוספת עינו במאמרי החובה טרם לקיחת המשכנתא ובתיק הייעוץ המלא שלי בו נכתבו כלל המושגים שעליכם להכיר.

{ מאמר חובה מספר 2: הכל על משכנתא- החזר חודשי.

מאמר חובה מספר 3: הכל על משכנתא- מילון מושגים.}

ללקוחותיי, כל שאלה או התייעצות הינכן מוזמנים לפנות האתר או במספר הפרטי. זכרו כי יחודיות הייעוץ שלי הינה ליווי צמוד תוך שיקוף מלא ובהינתן דבר זה אני מצפה מכם לשאול כל שאלה, כל ספקה לעלות אליי ולוודא כי הינכן מבינים את כל מושגי המשכנתא\ הדירה\ ביטוחים למיניהם\ כל הנדרש לביצוע העסקה. במידה ולא אני כאן עבורכם ובשבילכם זכרו זאת.